Quelles sont les nouvelles modalités d’enregistrement des parcelles ?

Formalité fiscale consistant à la mention d’une convention de vente sur un registre et conférant date certaine à cet acte : l’enregistrement des parcelles, est  désormais soumis à une autre modalité au Bénin. Ainsi deux modalités cohabitent pour la même formalité. D’un côté l’ancienne et gratuite reconduite avec des modifications  et la nouvelle  qui nécessite le payement des taxes. Se voir appliquer l’une d’entre elles est fonction de la date d’acquisition de sa parcelle. Et pour cela, il faut se rendre aux services des enregistrements à l’ Agence Nationale du Domaine et du Foncier (ANDF) à Cotonou ou au Bureau Communal du domaine et du foncier (BCDF) de la situation de son immeuble.

La modalité issue de la loi de finance rectificative gestion 2016

Entrée en application le 20 juillet 2016 après la promulgation de la loi de finance rectificative n°2016-14 pour la gestion 2016, cette modalité n’est plus exclusive à toutes les parcelles. Elle est désormais réservée aux fonds de terres dont l’acquisition est antérieure à 2020. Aussi l’enregistrement n’est plus encadré dans un délai, ce qui entraîne la suppression des pénalités pour les parcelles acquises avant 2020. Cette modalité est toujours gratuite car la convention portée à  l’enregistrement est exonéré des droits d’enregistrement et taxes à l’exception des timbres fiscaux. Ainsi pour enregistrer une parcelle acquise avant 2020, le requérant doit :

• Etre muni d’au moins quatre (4) exemplaires de la convention de vente à enregistrer avec au moins un original ;
• Effectuer la pré-liquidation en ligne sur  la plateforme e-enregistrement.impots.bj et tirer sa fiche de pré-liquidation ;
• Payer les timbres fiscaux de 1.200 F CFA l’unité en fonction du nombre d’exemplaire de la convention de vente (à apposer sur chaque exemplaire) ;
• Faire le dépôt de la fiche de pré-liquidation et de ses conventions contre récépissé  à  l’Agence Nationale du Domaine et du Foncier ou au Bureau Communal du domaine et du foncier de la situation de son immeuble ;
• Suivre son dossier en ligne et passer pour son retrait le jour indiqué.

La modalité de la loi de finance gestion 2020

Cette modalité est nouvelle. Elle ne s’applique qu’aux immeubles acquis à partir de l’année 2020. Contrairement aux acquis antérieurs à 2020, elle nécessite une nouvelle pièce qui est la convention de vente enregistrée du vendeur et aussi le payement des droits. Donc en plus du payement des timbres fiscaux, l’enregistrement est soumis au payement du droit d’enregistrement ou droit simple et à la Taxe de Plus- Value Immobilière (TPVI).

• Le droit d’enregistrement correspond à 5% du prix d’achat de la parcelle à enregistrer. Il est payé par l’acquéreur.
• La TPVI, elle correspond à 5% de la marge bénéficiaire avec l’application d’un abattement.  Elle est payée par le vendeur. Pour faciliter son payement, cette taxe doit être négociée dans l’avant contrat et soldé par le vendeur lors du paiement du prix du fond de terre.

A la différence de l’ancienne modalité, l’acquéreur de 2020 a un délai de un mois pour enregistrer sa parcelle. Passé ce délai, l’enregistrement est subordonné au paiement d’une pénalité calculée en fonction du temps de retard de son règlement. Pour avoir sa convention de vente mentionnée sur un registre lui conférant date certaine, l’acquéreur de 2020 doit :

• Etre muni d’au moins quatre (4) exemplaires de la convention de vente à enregistrer avec au moins un original ;
• Etre muni de la convention enregistrée de son vendeur (un exemplaire original et une photocopie) ;
• Effectuer la pré-liquidation en ligne sur  la plateforme e-enregistrement.impots.bj et tirer sa fiche de pré-liquidation ;
• Payer les timbres fiscaux de 1.200 F CFA l’unité en fonction du nombre d’exemplaire de la convention de vente (à apposer sur chaque exemplaire) ;
• Payer le droit d’enregistrement et la plus-value Immobilière et/ou une pénalité ;
• Faire le dépôt de la fiche de pré-liquidation et de ses conventions contre récépissé  à  l’Agence Nationale du Domaine et du Foncier ou au Bureau Communal du domaine et du foncier de la situation de son immeuble ;
• Suivre son dossier en ligne et passer pour son retrait le jour indiqué.

Pour finir, notez que @kaskadservices est disponible à vous faire gagner du temps en vous offrant ses services pour l’enregistrement de vos parcelles. Contactez-nous au +229 96844605

Quelles sont les précautions à prendre avant d’acquérir une parcelle ?

Pour ne pas regretter son investissement ou pour éviter un pèlerinage chez son véreux vendeur, certaines précautions sont à prendre lors de l’acquisition d’un fond de terre au Bénin. Ainsi l’acquisition d’une parcelle ne doit pas consister à seulement payer le prix d’achat qui conduit à la signature d’une convention de vente de parcelle ou d’un procès-verbal de présomption de propriété ou d’une décharge, elle doit d’abord consister à la mise à la disposition de l’acheteur par le vendeur des informations sur la parcelle. Si mention d’une information n’est faite, l’acquéreur a obligation de le demander. (Notre structure peut se charger de toutes ses formalités si vous n’avez pas le temps à y consacrer ou si vous ne pouvez vraiment pas vous investir.)  Ces informations varient en fonction de la situation géographique de la  parcelle et aussi en fonction des documents administratifs de cette dernière. Dans le cas général, l’acheteur doit : avoir connaissance  des documents du fond de terre, vérifier l’authenticité des documents de l’immeuble et Vérifier l’existence matérielle de la parcelle.

Avoir connaissance  des documents du fond de terre

Cette étape consiste à la figuration ou la mise à disposition du futur acquéreur  par le propriétaire d’une copie des documents de la parcelle. L’idéal serai que ce document soit le titre foncier. Mais dans les zones rurales ou périurbaines, elle peut être

• soit l’acte justificatif de présomption de propriété
• soit  la convention de vente de parcelle ou le procès-verbal de présomption de propriété accompagnée du numéro d’état des lieux de la parcelle (en lotissement)
• soit  la convention de vente de parcelle ou le procès-verbal de présomption de propriété seul

En plus de cette mise à disposition de la documentation de la parcelle, il faut associer l’identité et la personne du propriétaire du bien objet de la vente. Au cours de cette étape, le propriétaire du bien doit vous fournir les informations relatives à l’obtention du titre foncier si cela n’est pas encore effectué.  Cette dernière est déterminante dans la négociation du prix car elle  vous permettra de savoir les dépenses à faire pour la procédure du titre foncier.

Vérifier l’authenticité des documents de l’immeuble

Cette vérification est une confrontation du document mise à disposition par le vendeur et celle issue de la base de données de l’administration l’ayant délivré. La demande des documents à l’administration est faite par le propriétaire lui-même ou son représentent dûment mandaté, en présence de l’acquéreur ou de son représentant.  

• Pour le titre foncier, cette demande se fait au niveau de l’administration foncière avec l’obtention de l’état descriptif.
• Quant aux  actes justificatifs de présomption de propriété, les demandes sont faites soit par l’administration foncière ou soit au sein la mairie de situation de l’immeuble.
• si c’est le numéro d’état des lieux qui est brandie, la vérification est faite chez l’expert géomètre chargé du lotissement dans le lieu de situation de la parcelle.
• Si aucun document n’est établi ou le document présenté est une convention de vente de parcelle ou un procès-verbal de présomption de propriété, cette vérification est effectuée à la Section Villageoise de Gestion Foncière (SVGF) de situation de l’immeuble.

Vérifier l’existence matérielle de la parcelle

Cette étape vient après l’authenticité des documents de l’immeuble.  C’est la preuve matérielle d’existence de la parcelle. Elle s’effectue  par un transfert ou une descente  sur la parcelle objet de vente  pour savoir sa réelle situation géographique et vérifier ses caractéristiques annoncées par layonnage. Cette étape nécessite  la présence  d’un géomètre pour faire le levé topographique (service offert par notre structure @kaskadservices ). L’importance de cette étape est d’avoir les informations vraies sur les caractéristiques réelles de la parcelle et de savoir si elle n’est pas litigieuse par la rencontre des limitrophes et voisinages.

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